保利地产：同为央企，保利是如何做到规模第一？
保利房地产股份有限公司是保利集团旗下控股的大型国有房地产上市公司，成立于1992年，经过十年扎实发展，2002年成功完成股份制改造，遂开始实施全国化战略，连续实现跨越式发展，并于2006年在上海证券交易所上市（600048.sh）。
自上市以来，06年到16年，销售额从84亿元增长到2101亿元，年化复合增长率达到37.98%。公司不仅在销售上不断攀升，而且公司的利润不受影响，仍高于行业平均水平。与中海、华润等国有企业相比，公司在销售规模上已经赶超上百亿甚至千亿。
截止到2017年10月，公司实现销售额2378.68亿元，同比增长37.01%；销售面积1701.67万平方米，同比增长29.95%。与其他国有企业中海地产以及华润置地进行对比，保利地产在销售规模上增长稳健，并未拖累企业的净利润，主要原因如下：
一、利润上：低成本强管控，利润空间有保障
1.1央企优势明显，融资成本低
低成本、长周期的资金，为公司的地产业务持续健康发展提供良好的支撑。保利出身军旅，背景雄厚，企业能以较低的成本获得巨额资金，融资方面优势明显。同其他国企以及同等规模的房企相比，公司的融资成本保持在较低位置，2012至2016年，保利地产的平均融资成本仅为1.86%，远低于行业平均水平。
在传统银行融资上，公司发挥央企优势，不断巩固银企合作关系，在银行贷款规模和利率方面均具有突出优势，2016年新增银行贷款平均融资成本为基准利率下浮3.14%，折合成本约4.6%。截止到2017年上半年，公司银行贷款授信额度3297亿元，剩余未使用额度1925亿元，公司新获取银行贷款平均融资成本仅4.66%，显著低于行业可比公司。
与此同时，公司准确把握融资节奏，抓住股票和债券市场的窗口期，优化资本结构。2016年通过公司债、中期票据等方式，成功完成90亿元定向增发和130亿元债券发行，其中公司债发行的最低利率已降至2.95%，创下同期房企债券融资新低，在央企中具有明显优势。
随着发债、增发等主流融资渠道全线收紧，房企融资需求依旧旺盛，在此背景下，房地产基金规模持续增长。截至2016年末，保利地产旗下子公司信保基金管理规模持增长已近600亿元，处于行业第一的水平。信保基金以投保利地产的房地产项目为基础，自成立开始，便投资了保利地产的多个项目，包括南京保利紫晶山、武汉保利中央公馆、沈阳保利香槟花园等。此外，信保基金还与保利地产联合拿地，通过基金管理公司引入基金受让股权，获得后续资金的支持。2013年6月，保利地产以14.55亿元竞得北京通州项目，信保基金通过中信证券设立的资产管理计划，共募集6亿元投向该项目，保利地产与信保基金按照65:35的股权比例进行合作。通过地产与基金相结合，实现对更多外部资源的撬动，助力公司业绩增长。
1.2 成本管控能力显著，盈利能力提升
企业不仅在融资上以低成本获得巨额资金，在成本管控能力上也表现不凡，公司的管理费用率以及销售费用率明显低于行业平均水平，有力拓展了公司的利润空间。
（1）三级管控模式，管理费用率领先
2012至2017年上半年，保利的管理费用率维持在1.71%左右，略低于同为央企的中海地产（管理费用率1.75%），显著低于华润置地（管理费用率3.21%）以及融创中国（管理费用率3.18%）。这主要是由于公司采用”总部-大区-平台公司”的三级管控模式，总部主要负责战略管控和全业务板块的综合管理，区域负责战略执行和项目运营过程管理，平台公司具体负责业务执行。
基于公司规模不断扩张，通过三级管控，可以强化管理的针对性和时效性，提升管控效能和开发效率。借助新的体系，在部分重点城市，公司的市场份额进一步提升。2016年，公司在武汉、南京、郑州等城市成为新的百亿城市，现有的5个50亿级别的城市提升至10个。
